O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta quinta-feira, 26, que credores podem tomar imóveis dados em garantia de empréstimos imobiliários, sem passar pela Justiça, em caso de inadimplência. O placar foi de 8 a 2. A decisão tem repercussão geral, ou seja, servirá como diretriz para todos os juízes e tribunais do País.
A discussão envolve uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, que é o nome dado a um sistema no qual o próprio imóvel que está sendo comprado pelo mutuário é apresentado como garantia do financiamento. Fica estipulado em contrato que, se o comprador do imóvel não pagar o financiamento, o imóvel fica com o banco.
Inclusive, formalmente, o imóvel pertence ao banco até que seja quitado o financiamento. Só então a escritura definitiva é feita no nome do comprador. A lei prevê que a execução dessa garantia, em caso de inadimplência, é extrajudicial, pode ser feita em um cartório sem a decisão de um juiz.
Atualmente, a alienação fiduciária é adotada em praticamente todas as operações de crédito para a compra da casa própria no País.
O instrumento fiduciário é um sucessor da hipoteca, modalidade pela qual o imóvel é usado como garantia em um empréstimo, mas sem a transferência do bem para o credor durante a vigência do contrato – ponto que, segundo especialistas, dificulta a execução das dívidas de forma extrajudicial, gera brigas na Justiça e aumenta o risco na concessão dos financiamentos. Tanto que a hipoteca praticamente caiu no esquecimento.
Essa lei prevê que em caso de não pagamento a instituição credora pode realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça. O STF agora validou a regra para todos os casos, extinguindo o recursos à Justiça.
A decisão do STF diz respeito ao modelo de contrato de alienação fiduciária, independentemente do imóvel — se casa, apartamento, loja ou galpão, por exemplo. Neste modelo, o imóvel financiado funciona como uma garantia para o banco. Se o mutuário não paga, o banco tem o direito de executar a garantia e ficar com o imóvel em um rito simples, que não demanda decisão judicial.
Segundo a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a alienação fiduciária está presente em cerca de 99% dos 7,8 milhões de contratos de financiamento imobiliário que estavam ativos no Brasil em agosto deste ano.
Imóvel só é tomado em 5% dos casos
O advogado Gustavo César Mourão, que falou em nome da Febraban, afirmou que a alienação fiduciária provocou uma “revolução” no mercado de crédito imobiliário e ressaltou que somente em 5% dos casos de inadimplência a execução extrajudicial é necessária.
— Nos outros 95% dos processos que são iniciados, há a solução da inadimplência pela purgação da mora e pela definitiva aquisição de imóvel pelo tomador — destacou.
Processo mais rápido
Com 03 ou mais prestações em atraso, o mutuário é intimado, meio do Oficial de registro de imóveis, para pagar a dívida em 15 dias e, em não o fazendo, emite-se a certidão de constituição em mora.
Com tal certidão e o pagamento do imposto de transmissão efetua-se, então, a averbação da consolidação da propriedade plena em nome do credor. Com isso o credor alcança o bem para poder ofertar em leilão sem a intervenção do Estado-Juiz.
Ou seja, se após dada a oportunidade para pagamento da dívida, o devedor não o fazendo, ele perderá a pretensão real de aquisição do imóvel e o credor fiduciário se tornará o proprietário definitivamente (necessitando certamente realizar os leilões).
Tudo isso sem a necessidade de ação judicial.
